我们针对在长期工作中客户提出的一些常见问题30个，进行了梳理和总结

1.外籍人士不能购买二手房 有这个规定吗？
答：外籍人士购买二手房需满足以下条件：
1. 签证有效期需要有12个月以上（学生签证或探亲签证均可）。
2. 需通过律师申请FIRB，表明此物业仅用于自住（不能用于投资出租）。
3. 离境需出售此物业，不能继续持有空置或者投资出租。

2. 悉尼地区，不知道那些区房价波动很大？或者说那些区适合买投资房呢？
答：悉尼的房地产比较稳健，波动没有中国那样大起大落这点是大家认可的。
从短时间来说，悉尼房价波动大的区，大部分是开发商开发密集的区。原因一是开发商人为地把售价慢慢提起来；二是开发商的投资需要交部分税收给当地政府，当地政府利用突然增加的税收，来改造区域环境带动的环境升值及配套完善；三是重大政府行为投资带动的区域升值，比如town center规划如Zetland，地铁火车线规划如kellyville，或者是悉尼形象改造如Darling Harbour、Pymont和Barangaroo。这些区的投资特点是选择多，早期适合投资，中晚期购买的人群主要是喜欢这地方的环境买进去的。

从长期来说，升值潜力较好的地区，往往是地段好，项目品质好，需求强劲但供应较少的区域。比如说Chatswood去年4月份火车站旁边推出的某楼盘，开盘一二周几百套基本全部售罄。原因是过去几年Chatswood新房供应太少，喜欢住那边的人越来越多，区内有很多资金充足的投资客一直在等待位置及楼盘品质好的投资机会等等。最近类似这种项目的有Glebe的某楼盘，同样具备了地段好、项目品质好、区域供应少但是握着钱寻找投资的成熟买家多。或许没有人想到，Pymont后期3房斜的公寓能卖接近300万澳元。

至于悉尼什么区域适合买投资房呢？答案是There are a thousand Hamlets in a thousand people’s eyes. 中文翻译是萝卜白菜各有所爱。你问朋友吧，一般他住什么区会说什么区好；你问中介吧，一般哪里佣金高哪里投资好；你问专家吧，专家说我买哪你跟着买就好。所以还是自己多做功课，多问问家人和自己吧，先把不喜欢的区域排除掉，列出自己大概看重的要点，先咨询知道自己可以贷款多少，清楚自己的预算和预期，再筛选符合条件的投资房。本人实在无法准确说哪个区域投资回报最高，但是通过交流或许能让你清楚怎么投资比较适合你。

3. 新政策下，65万以下的新房有15000补助，不知道你可知道什么好的新房项目呢？可否推荐一下呢？
答：关于这个问题，建议您以平常心去买投资房，别受太多补贴政策影响。
悉尼新政真的调控能力有那么强吗？可能首次置业者会拼命挑补贴多的新楼盘买。但是对于投资者来说，我的建议是别把这补贴当回事儿，假如你知道有套70万的新房，几年后会涨到90万，你会因为没有区区五千块就放弃吗？假如有套65万以下的新房，你明知道不涨价，你会冲着15000补贴去买么？现实是我们无法预知未来，所以还是随缘吧，能拿到补贴的更好，拿不到的也无所谓，我们需要以这种心态去买投资房甚至是去买首次置业房。给你一个参考，西人统计出来的数据，过去利用首次置业补贴买房的人，只占到首次置业总数的20%不到。说明local西方人买首置房，大部分不在乎补贴直接冲House Auction去，难道土生土长的澳洲人比我们移民傻？

在此不推荐任何项目，避免广告嫌疑。有什么投资想法欢迎私聊。

4.        投资房来说，是不是Unit的回报率能高一些呢，个人觉得House租金比较低，Apartment的费用太高，你的意见呢？
答：Unit我自己的定义是：楼层不超过四层的砖房，没有电梯，年代较久，没有任何配套的矮层住宅。这种类型的房屋我个人比较不推荐投资，因为这种旧式的房屋与时代脱节，不是市场主流的需求物业。House确实存在租金回报率低，但升值潜力较佳的现象。Apartment确实存在租金回报率高些，但是管理费高，升值较慢的现象。凡事无绝对，投资者买House和买Apartment都有赚钱的案例，关键还是看你的衡量，以及买对合适的物业类型及地段。我的建议是House和apartment

5.        听说卖房需要就增值部分纳税？请教有关的详细信息。
答：卖自住房不需要交增值税。卖投资房需要交增值税。
持有1年以内的投资房出售增值税是利润部分的30%，持有1年以上的投资者房增值税减半变成利润部分的15%。想回避增值税的话就是把投资者在出售前的半年改成自住房出售，就不需要交增值税了。

6.        夫妻一个pr一个tr，可以一起买二手房吗？还是只能买新房？需要申请FIRB吗合同上能写双方的名字吗
答：你们的情况可以联名买房。可以买新房及二手房（需申请FIRB）。
如果是首次置业的话，在申请首次置业补贴的时候tr一方的材料不足会影响申请。建议买楼花，交房时间在等tr变pr之后为宜

7.        我想买个house，但不知道说自住好还是投资好？那个对个人最有利？
答：House一般以自住名义购买比较好。因为投资House租金回报率比公寓低，而且地皮价值超过36万的House每年需要交地税，House的折旧退税比较少（因为地皮不能退税，旧的房屋退税额度少）。用自住名义买的好处是不用交地税，以后出售不用交增值税。澳洲人普遍采用的方式是买House报自住，买公寓报投资。

8.        什么是房屋折旧税？
折旧退税是针对投资名义而言，新房子（房屋结构、装修和电器）像机器一样有40年的折旧退税年限，每年以递减方式的折扣，退税金额大部分产生在前7年。比如说60万的新房子，前7年每年有1万块到7千块的折旧退税金额，第8年到第40年每年就剩下3、4千到几百块的折旧退税金额了。所以说假如你买了一个房龄10年的House，基本是没有多少折旧的好处了。

9.        什么时候开始找律师？去哪里找？
答：买 House的话可以提前向中介对你有兴趣的房屋要一份合同，这时候就开始需要律师了。所以律师（和贷款）建议你先找好打个招呼，先咨询你不清楚的问题。律师一般对房屋合同收费是$900到$1500（+GST）左右。律师信息很多很多，报纸、网络或者朋友介绍都可以找到律师。

10.        银行评估怎么才能让自己少付点？自己是不是要找评估师？去哪找呢？
答：你的意思是指尽量多贷款少给首付。一般House的贷款比例是80%，豪宅贷款比例会少一些。想多贷款有几个办法：一是可以尝试用你已有的房屋做refinance，套出来的钱作为新房抵押的首付，这种方式最高可以贷款新买房屋总价的100%（也就是说全额贷款不用给首付）；二是（如果没有房屋做抵押的话）可以尝试买保险来提高贷款额度，这种方式比较不推荐因为保险费要接近1万块，并不是很划算。
银行会请评估机构对你的物业做评估，你无需自己找。