悉尼租金疯涨30%！澳洲楼市回暖，墨尔本却“拖后腿”？长期赚钱的逻辑来了！
澳洲楼市的“秋老虎”来了。悉尼的租金像坐上了火箭，部分城区一年暴涨30%！
但与此同时，墨尔本的房价增长却全澳垫底，只比霍巴特强一点。
到底是悉尼太热，还是墨尔本太冷？投资者的“长期赚钱逻辑”又该怎么调整？
悉尼：租金创纪录，一套房年租金超4万澳币！
根据 Domain 最新租金报告：
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悉尼独立屋租金中位数达 780澳元/周（+1.3%）
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公寓租金中位数达 750澳元/周（+4.9%）
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一年租金：独立屋 约4万澳币，公寓 约3.9万澳币
部分热门城区的涨幅更离谱????
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North Turramurra：+30.4% → $1500/周
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Double Bay：+28% → $2750/周
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Clovelly：+21.2% → $2000/周
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East Killara（华人区）：+17.9% → $1650/周
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Marsfield（华人聚集区）：+9.7% → $680/周
Ray White 资深房产经理 Shannon Cleary 总结得很直接：
“Double Bay 已经进入一场‘完美风暴’，租金在飙，房源在减，需求在爆。”
悉尼的高房价让更多人“买不起房，只能租房”，而租金又被推得更高。
收入赶不上房租，很多年轻人被迫搬到更远的地方、合租、甚至“住车库”。
有专家直言：“这已经不是市场调整，这是社会结构的警讯。”
投资者别激动：短租不是发财路，长租才是稳定现金流：
你以为短租（Airbnb）收益更高？
确实，一晚能收 $300，看起来比长租 $700/周划算多了。
但真相是——空置率高达 51%！
而普通长租房全国平均空置率仅 1.5%。
再加上短租要：
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自己清洁、布置、买家具、换床单；
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被平台抽佣，还要交税；
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政府还越来越不让玩。
维州今年开始对短租征收 7.5%税费；
南澳更狠，计划建立短租登记系统 + 新税制。
一边是成本上升、一边是政策打压，Airbnb变得越来越像是“伪风口”。
房地产专家 Michael Yardney 直言：
“短租看似赚钱，其实是在干酒店生意，不是在做房地产投资。”
对多数投资者而言，长期租赁房产才是财富复利的真正起点。
原因很简单：
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现金流稳：租客稳定、房屋损耗低；
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易规划：可预测还贷、轻松再投资；
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低风险：不怕政策、不过度依赖旅游。
悉尼那边打得火热，墨尔本这却拉了。
根据 Cotality 数据：
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全澳房价自今年 2 月以来上涨 4.4%
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首府城市平均涨 4.5%
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墨尔本仅 +2.9%，几乎垫底，仅高于霍巴特（+1.2%）
反观其他城市：
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达尔文：+12%
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珀斯：+6.7%
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布里斯班：+6.6%
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悉尼：+4.2%
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堪培拉：+3.1%
研究主管 Eliza Owen 解释得很清楚：
“墨尔本的市场反应更慢，部分原因是州际人口外流、投资情绪被土地税等政策压制。”
维州政府的高税负让投资者“转移阵地”——
资金流向了珀斯、布里斯班等低门槛市场。
这让墨尔本的房价“涨不动”，但也意外留下了上车机会。
在澳洲房市，有耐心的人总是赢。
房地产老手的共识是：
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短期波动看政策，长期回报看人口。
墨尔本人口持续增长，基础盘厚，即使现在冷，也只是“压着走”。 -
买房不是抢风口，是买未来的城市节奏。
墨尔本公共交通扩建、留学生回流、租赁需求长期存在。 -
现金流为王，别只看涨幅。
能稳收租、抗利率、低空置的房产，才能“睡得好”。
Michael Yardney 总结得很到位：
“短租可能一时爽，长期租才是积累财富的正道。”
????写在最后
悉尼的热度正在逼近顶点，
墨尔本的冷静反而是机会的开端。
对想靠房地产实现财富自由的普通人来说：
真正的赢家，不是追风的，而是熬住周期的。
???? 如果你想要稳健布局澳洲楼市：
✅ 优先选城市“就业带 + 学区带”；
✅ 核心区的二手公寓比远郊新盘更抗跌；
✅ 长租现金流 > 炒房短线收益；
✅ 保持流动性，别压光现金。
