从销售合同的5项要点 评估开发价值

在找到了合适的开发用地后，我要做的第一件事情就是要求中介发送销售合同。这是我开展尽职调查和研究的第一步，在这个阶段，我甚至都没有到实地考察过。当然我不是专业律师，因此聘请专业人士为合同把关十分必要，不过在正式确定这是你想要继续的合同之前，没有必要发送给你律师并为此支付费用。

察看合同是控制风险的首要，有5个地方需要重点关注：

合同首页的出售目标 

确认合同首页上写明的销售标地，这听上去有点奇怪，我要买的物业当然是广告中宣传的物业，但实际中并非总是如此。我自己曾经遇到了一个中介，广告中宣传出售的两个独立地契的地块，但在合同上列出的地块只有一个地契。也许是这块用地已经获准完成分割，但还没有进行产权注册。如果你仓促购入这块用地，很可能需要为完成注册程序开展耗资不菲的工作。

情况也可能是卖家告诉中介有两个独立地契出售，或者我要在一份合约下购买两个地块。在这种情况下，地方市政府不会允许对其中一块用地开设独立的出入口。

事实是，中介从卖家口中获得的并非是实际情况。因此，遴选并核查销售标地也就成为了买家的责任之一。

用地规划及/或勘查图 

在检查了合同首页后，我通常直接跳至用地规划图部份（deposited plan, DP），如果幸运的话，合同中可能还会附上勘查图。DP会让你了解物业/用地与邻近用地的关系和规划性质，以及可能的用地限制。勘查图显示了用地的面宽、深度、结构、树木和植物（如果需要移除，会增加你的预算成本）。通过勘查图，你还能找到可能影响用地开发的限制性规定。

如果你非常幸运，合同中甚至会附上等高测量勘察图，这能清晰地显示用地的落差，这能让更好地评估地块开发工作量。

规划许可 

下一步就是看规划许可证，在新州被称为Section 149规划许可证。首先要确认的是许可证的颁发日期，一定要确保是市政府最近批准的许可证。如果是很早期的就没有任何价值，因为市政府的要求和分区规定会发生变化。

有一次我在合同中看到了两份许可证，一个是一年前颁发的，第二个是最近颁发的。第一份许可证显示出售土地位于山火多发区，第二分许可证却显示相反的情况。这说明当地政府对山火多发区的界定已经发生了变化。

接下来要看的是用地性质，这一点非常重要。如果你的目标是中密度开发，但用地被界定为低密度，就不适合。

如果是姻亲房开发，我们要保证用地符合规划要求（这样能在10天之内获得批复）。我会检查用地是否位于煤矿开发区，是否位于洪水影响区（我们一般不会考虑这样的用地，因为要满足相关的建筑要求需要付出高昂的成本），是否位于山火易发区（不是太大问题，但建筑成本会略有增加）以及其他任何可能影响开发规划的限制性因素。

用地限制条款（Section 88B instrument） 

第4项就是要看合同中是否包含Section 888 Instrument条款。该条款是通常适用于刚完成分割的土地或新发售的土地，是用地规划许可的一部份，规定了用地限制。

我会重点检查是否会对地上的多套物业或双拼物业设置限制性条款。就我了解，即使有的情况下该条款会限制开发双拼别墅，但如果地方市政府的本地环境规划和开发控制规划允许这样做，政府仍然会颁发规划许可证。不过，你有可能会遇到本地开发商的投诉或街坊的反对。

给排水分布图

这也是一项重要的核查项目。水务公司会颁发一张给排水管道分布图。我最近看了一份销售合同，出售一套占地很大的物业，结果却发现没有排水管道。这是因为这套房子建得比较早，当地这个地区还没有连通下水管道。

要将下水管道通到物业需要一笔不小的花费。此外，连接点也通常指示了地块的落差因为它们通常位于地块的最低点。根据具体的开发规划，你可能还得延长排水管道，这也会大大增加你的成本。

我曾经评估过一套看上去有相当出色的开发潜力的物业。房子一面当街，占地很大，另一面也临街道，因此可以建造第二套临街物业。但是在察看了排水管道分布后我哑然失笑，三条管道全部都连在后院的一个总接口，你不可能在上面建房子，即使可以，为此可要支付相当高昂的费用。

以上就是检查销售合同的5项要点，你需要花上几分钟的时间，但却能对物业/地块的开发价值有一个基本的判断。