什么是土地分割

土地分割和开发是一种高级房产投资策略，与一般的持有出租的策略不同，这是一种更加积极的主动增值策略，因此对外部市场波动的应对力就更强。如果操作得当，不仅可以在相对短的时间内赚取丰厚的利润，而且可以大大提升地块/物业的市场价值。这可以是通过出售分割后的地块，或者重新申请贷款并对物业的市场价值重新评估以增加净资产额。但实际操作中涉及很多的专业和技巧，对研究的要求也更高，前期的分析可行性也更加关键，最棘手的就是需要同时评估地块和物业的潜在开发价值。

土地分割开发的最大优点就是不需要依赖外部市场形势来获取利润。典型的长期投资者是依靠地区的人口增长推高房价来实现资本增值。而土地分割开发投资的获利之道则是在原建一套物业的用地上开发两套或多套物业，并在当前的市场条件下出售（或者重新评估）物业，以此获取利润。只要分割后的用地规模符合当地市场，或者说在现时的市场条件下有充分需求和交易量，并且价格设定合理，就能获得很不错的利润。

不过，土地分割开发策略相对于被动的持有投资策略，流程更加复杂，专业要求程度更高，风险也相对更大。在你开始网上和实地的搜索之前，务必做好几个关键的步骤：

1、 市场研究：分析所选择区域的市场态势，即对物业的供给和需求量。了解当地物业的市场中位价、销售周期以及市场需求的推动力。最关键的是销售周期，出售分割的物业是需要45天，还是200天，你所能赚取的利润是完全不一样。记住：时间就是金钱。

2、 制定好退出策略。在完成分割开发后，你是打算立即出售，还是打算保留用地并自建物业，或者出售部份用地并在余下用地上开发物业？不同的退出策略涉及不同的成本和税收义务，我强烈建议在决策前向会计和税务师进行详细咨询。这将在日后为你节省大笔费用。

3、 研究当地市政府的当地环境规画（Local Environment Plan, LEP）和开发控制规画（Development Control Plan, DCP）。你需要获得这些文件才能对特定用地的分割潜力做出准确评估。每个地方政府的具体要求都不一样，甚至差别很大，涉及指标包括地块开发的最小规模、建筑覆盖率、退界、面宽、房型比例，在他人土地上的通行权、树木保护以及其他建筑控制要求。

4、 做好可行性研究。一般土地分割的成本回报率应该是20%。成本估算的准确性直接决定着你是获利还是亏损。你需要估算的成本包括所有人口费用、市政费（包括费用不菲的Section94开发基金，该费用由当地市政府向开发商收取，用于小区公共设施的建设）、咨询费以及利息等，同时不要忘记计入一定比例的不可预见费，因为工期延误或超预算都是不可避免的。

5、 聘请有经验的专业团队协助开展尽职调查。

在完成前期调查后，接下来的重点就是寻找有分割潜力的物业。这需要花些功夫。特别要留心哪些限制地块分割的因素，包括下水道、污水管道以及山火易发区。如果你发现只能在地块上建一个鞋盒子，很难通过分割获取利润。

在我看来，保证成功的地块分割两点最重要，那就是「可比物业的销售分析」以及「选择合适的咨询团队」，在尽职调查中千万不要走快捷方式，这是你投资安全的保证。

以下介绍两个成功地块分割投资案例。

案例1：

Sally在要求帮她寻找有分割潜力的物业时，她手上的投资物业都是负现金流特征，而其偿还贷款的能力又很有限。她希望通过增购带来现金流的物业实现资产增长。我们在新州帮她找到了一块合适的用地，上面已建了两套物业，每周的租金总额为580元。

她以37.2万的价格购得房产，如果采取持有出租的策略，租金回报在8%以上。但我们帮助她实现了地块分割出售，获得批准建造两套楼层产权物业，不仅收回了投入的定金，而且收获了9.4625万的利润。

购买价格                     $372,500

支付定金                     $37,250

印花税加其他成本             $18,625

地块分割成本                 $10,000

地块分割后房产1的评估价值     $220,000

地块分割后房产2的评估价值     $260,000

不可回收成本                  $28,625

从土地获得的资产收益          $86,000

总利润                        $57,375

加上原来房产净值              $94,625

案例2：

Robert希望寻找的投资物业能够在10年中帮助其积累可观的净资产。我们在新州帮其找到了一块混合用地（商住用地），地下污水管道已经接通，该地块可以分割成三块独立用地。在我们的帮助下，他只花了34万就买下了这块地，卖家不仅同意4个月完成产权交割，而且允许我们在交地前进入现场开展勘查评估。

由于这块地允许开发一处商业用途物业，因此大大提升了用地价格。我们在向多名当地中介咨询后最终确定了交易价格以及所有的咨询费用。在完成土地分割后，Robert获得了约11.2万的净利润。

购买价格                      $340,000

定金                           $34,000

印花税和其他成本               $17,000

土地分割成本                   $25,000

分割后的土地价值              $160,000

分割后的物业价值              $330,000

不可回收成本                  $42,000

土地净资产价格增值             $120,000

总利润                         $78,000

加上原来房产净值              $112,000

完成土地分割后，是选择出售还是保留开发，要根据你的目标和个人财务状况而定。